2018年过去9个月了，还有3个月就过去，这9个月对全国每个人来说都可以说最关键的一个新词语是消费降级！

　　消费降级并不是说我们的收入要下降，而是说在去杠杆的大环境下，对未来的收入增长预期降低了，以前繁荣时敢花的钱不敢花了。

　　房地产营销也是这样！不论是从全国还是从北京看，房地产营销的黄金期从2011年开始到2017年逐渐结束。这8年才是真正谈得上房地产营销的年份。

　　回顾房地产营销短暂的2个黄金期

　　以北京为例，2008年之前房地产市场在社会不是主流行业，关注人少，而2009-2010年所有的项目都是抢购不存在营销的必要性。

　　只有2011年开始，主流城市突然进入限购，而各种约束性政策影响还非常有限，叠加价格的快速上涨，对于营销人而言，发挥了历史上最大的价值。

　　以北京为例：你会发现，当下活跃在房地产市场的所有营销人基本都在2011-2013年的那几个销冠项目里。

　　最主要的典型项目是：

　　限购后开盘的第一个大盘广渠金茂府从地王到楼王，而且金茂府系也从这个项目开始成为一个企业的标杆。

　　西山壹号院同样也开启了一个从北京走向全国的豪宅产品线，虽然不是融创第一个项目，但这个项目到目前为止依然是北京住宅类少数几个破百亿的项目。

　　时代天街与龙湖长楹天街这两个项目，都诞生在市场最冰点的2012年春节前后。只有这市场最冰点才需要营销。

　　另外就是2016年这一年的几个改变区域顶豪售价的项目。这一年不得不提伟哥编的段子：万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿，融创的湖，北平府的院子住着谁？

　　当然，第一个开启顶豪概念的是2015年入市的保利海德公园，随后万柳书院与北京壹号院出现了20万+的刷新历史记录成交。北京在2016年也历史首次10万+签约突破百套。

　　这些典型项目改变的是北京豪宅单价不过10万的惯性思维，而且历史上也第一次出现了用产品力推高区域心理价格的典型项目：

　　比如：西宸原著用产品力+营销的确是让丰台这个区域开启了豪宅化。

　　2018房地产开启营销降级元年！

　　1：所有土地全面限价

　　房地产开启营销降级，全面的管控+土地供应限价化，房地产市场已经没有严格意义上的营销。上市的项目基本都是限价房

　　所有土地已经限价化，这种情况下，营销人基本已经不需要参与定价。

　　2：营销时间开启全面管控

　　不仅仅这样，很多城市开始要求，在取得预售证之前不得开放售楼处，不得开始推广宣传。

　　这其实是相当于又一次让营销对定价的影响锐减。

　　3：营销开始全面渠道化

　　派单、电话邀约、渠道公司合作、团购推售、外部展点、资源合作、上门拜访、竞品拦截和老客户再拓。

　　人海战术代替了过去的营销思维。营销费用里面活动占比越来越少，基本都给了链家等中介。

　　4：营销进入佛系时代

　　在以前，地产营销都要做些什么呢？拿一位资深营销总的话说，“可上九天揽月，可下五洋捉鳖”。

　　可现在，那些精心描摹的客户画像，细致入微的区域分析，全面客观的优劣因素梳理，都全部被“听调控的”的市场新规则打败。

　　就连哪栋先卖，哪栋后卖，这种最考验大局观的操盘策略，现在也有可能不需要了——哪栋先封顶，先拿预售证，哪栋就先卖。

　　售楼处接个电话，你都害怕是暗访。

　　过去那些操盘思路，比如先推好的，树立口碑；先推便宜的，走一波量……现在？不存在的。

　　伟哥听说现在有些开发商连售楼处都不敢开，不是说抢手，而是因为怕被查违规，上班时间开始调整到了晚上6点到夜里12点。

　　绝对的限价导致项目要么是卖的太快老板气的跳脚，要么是卖不完在各种强监管下营销也很难做什么。

　　房地产进入了最丑陋的时代，地产营销进入降级元年！